Как известно, Марья Ивановна не совсем удачно продала свою квартиру, могла бы получить за неё на 500 тысяч рублей больше, о чём ей сообщил работник агентства Единая Служба недвижимости (ЕСН). Вот если бы она послушалась риелторов этой фирмы…

Этот симпатичный и убедительный рекламный ролик кочует с одного телеканала на другой, и мы в редакции решили обратиться к руководителю отдела продаж упомянутого агентства Юлии ШАКЛЕИНОЙ с просьбой подсказать алгоритмы продажи и покупки недвижимости — дабы уберечь читателей от неверных шагов в этой сфере.

Несколько слов о собеседнице. Юлия Владиславовна по образованию инженер, долгие годы работала на севере, в городе Сургуте. Там она сделала первые шаги на риелторской ниве. Теперь, после переезда в столицу России, трудится на рынке московской недвижимости, которая, как известно, «всегда в цене». За прошедший десяток лет она накопила интересный опыт, знание которого поможет нашим читателям избежать неприятных сюрпризов при решении проблем с недвижимостью. Вообще, Юлия Владиславовна очень любит свою профессию и по жизни руководствуется стихами поэта, у которого есть такие сточки: «Риелтор — в помощь. / Прочь сомненья!»

Итак, первое и очень важное положение её «риелторской идеологии» — обязательно проинформировать клиента о рисках, которые присутствуют при операциях с недвижимостью. Если речь идёт о приобретении квартиры, то первое, на что он должен обратить внимание, — это на количество владельцев жилья. И не только настоящих, но и на то, кто и в каком количестве и какой срок владел им в предыдущие годы. Тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире.

Инструментом мошенничества может стать продажа по доверенности, здесь нужна повышенная бдительность. Кстати, иногда к расторжению сделки ведёт стечение неприятных случайностей, таких как смерть доверителя именно в день её заключения или конфликт в семье, когда родственники подают в суд иск на предмет расторжения сделки.

Ещё одним «звоночком», заставляющим покупателя задуматься, является подозрительно низкая цена покупаемой недвижимости. Она может иметь дисконт 15—20%, а иногда даже больше (по сравнению с аналогичными квартирами). И это не повод для радости (дешёвая квартира досталась!), а толчок для более тщательной проверки жилья и его владельцев.

Какие неприятные сюрпризы могут здесь ждать покупателя? У продавца может быть проблема с документами. К примеру, прописаны несовершеннолетние, которых отказываются выписывать родители, или имеется феномен так называемого «скрытного прописания» — речь идёт о гражданах, которые имеют право на пожизненное проживание в этой квартире, но на данный момент они выписаны к месту пребывания (тюрьма, армия). Ещё могут «порадовать» большие долги по коммуналке, особенно если речь идёт о продаже квартиры, ранее принадлежавшей одиноким людям, ведущим антисоциальный образ жизни.

Ещё квартира может резко подешеветь из-за того, что мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника, решают её по-быстрому, как они выражаются, «сбагрить и разбежаться». Кстати, у преступников много таких схем, причём они постоянно придумывают всё новые и новые способы воровства недвижимости. В столичном регионе действует целая когорта таких на первый взгляд «любезных и добрых», но, по сути, жестоких преступников, которые занимаются подобными «продажами». Надо помнить, что сделки с недееспособными людьми оспоримы и расторгаются по решению суда, но деньги вернуть, как правило, не удаётся.

Кстати, воспользоваться ситуацией могут не только мошенники, но и родственники. Довольно часто бывает так, что в день подписания сделки они намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. На суде продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признаётся недействительной. Продавец говорит, что не помнит факта передачи денег. Получить обратно деньги от собственника, у которого инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно. Риски могут также возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, которым не выделены доли, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или состоящие на различных учётах. Честных приобретателей должно насторожить и то, если собственник торопит покупателя.

Наиболее часто оспоримы сделки, когда после их заключения появляются третьи лица (бывшие супруги), с которыми квартира была приобретена в совместную собственность, но оформлялась на одного из них.

Несколько слов нужно добавить о так называемых «скрытых наследниках», например, детях, рождённых вне брака. Ситуация неприятная, естественно, «наследство по завещанию» имеет приоритет над «наследством по закону», но бывают случаи, когда право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

Всегда также оспоримы сделки, осуществлённые с участием «материнского капитала», если не выделены доли детям. Надо подчеркнуть: срока давности такие дела не имеют.

Бывает и так, что «старые собственники» слёзно просят, уговаривают новых владельцев квартиры оставить их прописанными в квартире на определённый срок. Обычно они выполняют договорённости, но иногда эти сроки могут и не соблюсти. Проблема решается через суд, а это, как все понимают, время, деньги и нервы.

Важно, как уже говорилось, знать историю квартиры вообще от первого собственника. Нередко случалось так, что родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних, на тот момент там проживающих. В результате уже совершеннолетний, юридически подкованный несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жильё.

Завершая краткий перечень рисков, Юлия Владиславовна напомнила, что обязательно следует выяснить, проводилась ли в квартире перепланировка и если проводилась, то узаконена она или нет. Процесс узаконения должен быть проведён, так как он потребует от нового владельца времени, денег и нервов.

Вот так в первом приближении выглядят риски для покупателей недвижимости. С другими особенностями этого рынка руководитель отдела продаж агентства ЕСН познакомит наших читателей в очередных публикациях.

Записал Владимир ГАЛАЙКО,

фото Александра КУДРЯВЦЕВА