«Сделки купли-продажи долей жилой недвижимости в Москве. Механизмы защиты граждан от «чёрных рейдеров» и недобросовестных риелторов» — этой теме был посвящён круглый стол, прошедший в Московской торгово-промышленной палате (МТПП).

В мероприятии, организованном гильдией риелторов при МТПП, в поисках выхода из создавшейся ситуации приняли участие депутаты Госдумы и Мосгордумы, представители правоохранительных органов, управления Росреестра по Москве, нотариата, Департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы и ряда других организаций, деятельность которых связана с рассматриваемой проблемой.

Вполне возможно, что тема, послужившая причиной для обсуждения и дискуссии, кому-то на первый взгляд может показаться скучной. К сожалению, это не так — за официальным названием здесь скрывается то, что вполне заслуживает пушкинского определения: «И жизнь, и слёзы, и любовь». Драмы, которые разворачиваются на фоне вариантов купли-продажи квартирных долей, вполне могут соперничать с шекспировскими страстями. Ведь мошенники в поисках соблазнительной для них доли нередко лишают беспомощных владельцев квартир единственной крыши над головой.

Классические варианты появления квартирных долей: развод мужа с женой или раздел наследства между родственниками после смерти хозяина квартиры. Не придя к согласию, кто-то из фигурантов продаёт причитающуюся ему часть квартиры посторонним людям. Доля квартирного наследства может быть просто микроскопической, например, 1/50 квартирной площади. Чаще всего как раз именно за такими микроскопическими долями и охотятся «чёрные рейдеры» и недобросовестные риелторы. Начинается вселение «профессиональных жильцов» с целью создания невыносимых условий для остальных владельцев квартирной площади, бесконечные суды, нервные срывы… Словом, цель преступных группировок простая: заставить основных владельцев квартиры либо продать её по дешёвке, либо просто бежать куда глаза глядят и превращаться в бомжей.

Мазать чёрной краской всех риелторов было бы несправедливо, потому что, как отметила президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Шенгель, «есть риелторы, а есть мошенники, и путать их не стоит». Замечание справедливое, вот только с правовым статусом у сегодняшних риелторов не всё сходится: с 2002 года этот вид деятельности не закреплён законодательно и даже не подлежит лицензированию. Всё это даёт возможность мошенникам и криминальным дельцам под маркой квартирного бизнеса нарушать права граждан в сфере недвижимости и при этом избегать уголовного преследования.

Детальный анализ ситуации на рынке продажи квартирных долей представил на круглом столе заместитель начальника Управления уголовного розыска ГУ МВД России по г. Москве полковник полиции Олег Колтунов: «Задача мошенников заключается не в приобретении такой доли, а в перспективе получения всей квартиры по цене в несколько раз ниже рыночной или продаже её по завышенной цене». Олег Колтунов отметил, что характерной особенностью деятельности квартирных рейдеров является её относительная легитимность — формально они не совершают явно неправомерных, а тем более уголовно наказуемых деяний, поэтому правоохранительные органы часто вынуждены рассматривать их действия в плоскости гражданско-правовых отношений, не попадающих под уголовную ответственность. Тем не менее борцы с преступностью стараются делать всё возможное, чтобы защитить жертв мошенников. По официальным данным, в текущем году в ГУ МВД России по г. Москве регистрируется достаточно большое количество обращений граждан, связанных с незаконным отъёмом права собственности, в том числе на доли в принадлежащих им квартирах. В 2021 году уже возбуждено 140 уголовных дел, из них в суд направлено 27 в отношении 43 лиц.

Для решения данной проблемы Олег Колтунов внёс такие предложения:

— внести изменения в УК РФ о введении дополнительного квалифицирующего признака — нарушение жилищного права граждан (например, в ст. 330 прим. 3);

— реализация жилищных прав собственников объекта недвижимости должна допускаться лишь с согласия всех собственников, а в случае отсутствия согласия вопрос должен решаться в рамках гражданского судопроизводства;

— запретить без согласия всех собственников регистрацию по месту жительства, проживание третьих лиц и сдачу в аренду;

— законодательно закрепить возможность дарения права на долю в квартире только близким родственникам (во избежание фиктивных сделок);

— при продаже совладельцам или покупки у них стоимость доли должна исходить из кадастровой цены объекта недвижимости;

— предложения на покупку доли в обязательном порядке должны оформляться нотариально;

— регистрацию перехода права собственности долей осуществлять при наличии соглашения о порядке пользования, подписанного всеми собственниками, а в случае если согласие между собственниками не достигнуто, документы на регистрацию должны подаваться лишь после решения суда;

— необходимо усилить ответственность за невыполнение решения суда о порядке пользования собственниками долевой недвижимости.

Олег Колтунов отдельно отметил, что в столице участились случаи дистанционных хищений жилья москвичей. Злоумышленники звонят своим жертвам, в основном из Украины, представляются сотрудниками правоохранительных органов, сообщают гражданину, что «имеется заявка на получение кредита под залог его жилья». Испуганный гражданин далее следует инструкциям «правоохранителей» и в конце концов лишается и квартиры, и денег. В 2021 году в Москве уже было совершено 50 таких преступлений.

Для защиты граждан от недобросовестных риелторов Олег Колтунов предложил:

— предусмотреть порядок участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью, заключаемых с привлечением риелтора;

— запретить использование простой письменной формы при оформлении сделок с недвижимостью;

— создать официальный реестр аттестованных риелторов;

— установить ответственность за незаконное оказание риелторских услуг.

Далее, поскольку сотрудники правоохранительных органов при проведении проверок сделки сталкиваются с волокитой со стороны нотариусов, а то и невозможностью получать ответы на запросы, необходимо ситуацию исправить, внеся соответствующие поправки в законодательство о нотариате.

Предложения представителя столичного главка полиции поддержали многие участники круглого стола. Депутат Мосгордумы известный тележурналист Наталья Метлина, которая вот уже много лет занимается этой проблемой, напомнила, что предложения по совершенствованию риелторской деятельности давно уже внесены в Госдуму, однако данный законопроект пока что сам превратился в объект недвижимости.  

Ещё один депутат, заместитель председателя Московской городской Думы (по ВКС) и также известный тележурналист Андрей Медведев подчеркнул: «Проблема не решается годами, вопрос продажи долей до сих пор не отрегулирован. Может, стоит вообще запретить продавать доли? Ведь это всегда будет лазейкой для нечистых на руку дельцов».

На круглом столе в поисках справедливости и лучшей доли для квартировладельцев прозвучало немало других предложений, хотя мнения не всегда совпадали. Но в одном участники мероприятия, похоже, сошлись: ситуация с куплей-продажей долей жилой недвижимости всё ещё далека от совершенства, и вмешательство законодателей в этот процесс будет весьма полезным для того, чтобы аналогичные проблемы можно было разрулить без слёз квартировладельцев и участия криминала.

Александр ДАНИЛКИН, фото автора