СОВЕТ ЮРИСТА

Не спешите доверяться рекламе, призывающей вас отдать свои сбережения той или иной финансовой компании. Решив иметь дело с банком или фирмой, прежде всего убедитесь, имеет ли эта организация лицензию на право проведения операций с привлечением средств населения. Воспользуйтесь своим правом вкладчика и потребуйте балансовый отчет, чтобы уяснить для себя, не превышают ли ее расходы сумму получаемых доходов. Только после этого принимайте окончательное решение — доверять организации свои сбережения или нет.

Эта история началась с того, что несколько месяцев назад в милицию обратился заявитель, который сообщил, что заплатил четыре миллиона рублей фирме, которая осуществляет реализацию квартир, строящихся по программам Правительства Москвы. Деньги гражданин внес еще два года назад, но за это время жилплощадь получить так и не смог. Оказалось, что заявитель был не единственным пострадавшим. Вслед за ним в ОБЭП УВД по ЦАО обратилось еще несколько человек, которые также заплатили за квартиры, якобы возводимые по программам столичного Правительства. В ходе оперативно-разыскных мероприятий выяснилось, что под видом риэлтерской компании, реализующей муниципальное жилье, действуют мошенники. Они давали в прессу рекламу о том, что оказывают помощь в приобретении квартир гражданам, а также по выгодным ценам осуществляют реализацию квартир на этапе строительства по поручению московского мэра. Когда клиент приходил в дорогой офис компании, арендуемый возле станции метро «Таганская», ему показывали всевозможные письма, якобы подписанные лично градоначальником, а также лицензию на реализацию муниципального жилья. Кроме того, клиента водили по строительным площадкам и показывали его будущую квартиру, после чего на одной из фирм, действующих под вывеской риэлтерской конторы, составлялся договор. Клиенты платили от 60 до 80% стоимости будущей квартиры, после чего ожидали окончания строительства дома. Однако мошенники предпочитали тянуть время. Для того чтобы успокоить покупателей, которые законно начинали проявлять недовольство, они показывали поддельные письма от различных структур Правительства Москвы, в которых клиенту гарантировалось получение жилья. Но в итоге никаких квартир обманутые вкладчики так и не получали. Представители компании, получив побольше денег, собирались попросту исчезнуть. 

Так бы все и произошло, если бы не своевременное вмешательство милиции. Борцы с экономическими преступлениями после проведения комплекса проверок нагрянули в офис фирмы «Стройальянс» с обыском. Визит оперативников стал для аферистов полной неожиданностью. В результате обыска оперативники нашли десятки поддельных печатей. У лжекоммерсантов были изъяты штампы различных управлений МВД, Правительства Москвы и более десятка печатей департаментов. Мошенники подделывали даже подписи мэра Москвы и его заместителей.

НАША СПРАВКА

Если вы все же стали жертвой обмана со стороны мошенников, об этом необходимо немедленно проинформировать правоохранительные органы, обратившись с устным или письменным заявлением в Управление внутренних дел по месту жительства. Только с этого момента вас могут признать потерпевшим и начать расследование. Другим способом законно вернуть отданные мошенникам деньги невозможно.

Задержанные сотрудники фирмы «Стройальянс» всячески открещивались от своего названия, хотя милиция прибыла по адресу, указанному в рекламе. По их словам, компания с таким названием уже давно съехала, поэтому они и заказали себе множество других печатей. Оперативники уверены, что фирмы под разными именами специально использовались для заблуждения вкладчиков. Как только представители компании аферистов получали первые взносы, они начинали водить клиентов за нос. От одних скрывались, не отвечая на телефонные звонки, другим показывали бумаги якобы за подписью столичных чиновников о выделении квартир, но с резолюциями о месячном ожидании.

Но обещанного жилья вкладчики так и не получили. В настоящий момент в отношении организаторов этой фирмы возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество).

Кроме того, в ходе проведения обыска в офисе этой фирмы нашли оружие — холодное и огнестрельное. Зарегистрировано ли оно, еще предстоит выяснить следствию, но то, что хранились пистолеты в ненадлежащих условиях — это уже ясно. К тому же внятно объяснить, зачем при переговорах с клиентами нужно было оружие, сотрудники фирмы так и не смогли.

Сейчас лжекоммерсанты свою вину отрицают. Они утверждают, что на самом деле хотели помочь людям в решении жилищных вопросов, но доказательств их преступной деятельности у милиции достаточно. Сотрудники ОБЭП арестовали 10 квартирных аферистов, включая организатора. Однако сайт компании все еще работает и продолжает принимать заявки на мнимую ипотеку.

 

В России в последнее время появилось достаточно много компаний, которые называют себя девелоперами и привлекают от населения средства, обещая построить жилье по ценам ниже рыночных. Это те же самые финансовые пирамиды, которые если и возводят какие-то здания, то делают это крайне медленно, играя на росте цен. Кроме того, никто не сможет дать вам гарантии, что такая контора в одночасье не исчезнет с вашими деньгами.

Подобные фирмы-однодневки возникают для заключения нескольких договоров, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь появиться уже с другой вывеской и в ином месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму в газете, клюет на очень низкие цены.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр «возможных вариантов» небольшие деньги — несколько тысяч рублей. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. Навар с каждого человека составляет до тысячи долларов. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин. Да и состава преступления нет: пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

Более серьезные мошенники разрабатывают достаточно распространенные приемы обмана покупателя с получением аванса. Чаще всего этот метод используется арендаторами-мошенниками, но изредка даже собственниками. Дается объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене. От покупателей нет отбоя. Аванс берут у 10—15 человек, после чего из квартиры попросту съезжают. Как между собой будут разбираться вкладчики, мошенников, естественно, не интересует.

Матерые аферисты на этом не останавливаются. Они предпочитают выкачивать деньги из потенциальных покупателей по полной программе. У таких дельцов покупатель понимает, что остался с носом, только отдав всю сумму за квартиру. Здесь арсенал методов обмана у мошенников достаточно широк. Бывает, что клиенту показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом аферисты идут даже на такие хитрости, как перевешивание номеров квартир, причем не только на этаже, но и во всем доме. Был случай, когда меняли таблички с номерами домов и даже названиями улиц.

НАША СПРАВКА

При покупке недвижимости удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика, до четверти продавцов нечисты на руку.

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Получить пустые бланки договоров и справок не составит труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных или муниципальных органов, печать и штамп нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола стоит всего около тысячи долларов. В арсенале мошенников и использование услуг лженотариусов, и вручение продавцу «кукол», поддельных «нотариально удостоверенных» договоров, и приведение одну из сторон в невменяемое состояние, и множество других афер. Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав до десятка таких «полных комплектов документов на квартиру», они заключают сразу несколько вполне законных договоров на продажу. Деньги собирают со всех потенциальных покупателей и исчезают. Нередко после этого оказывается, что квартиру продали по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого признается недействительной.

СОВЕТ ЮРИСТА

Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение трех лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки и потребовать возврата денег.

Проверка благонадежности партнера и его документов — дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора. Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным. Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами. Как правило, проблем не возникает, если вы имеете дело с солидными фирмами — членами профессиональных риэлтерских организаций и объединений, работающими на рынке недвижимости более 5 лет. Однако даже в таких организациях при оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Если после получения всей суммы «продавцы» решат по какой-то причине расторгнуть сделку, то вам вернется только сумма, указанная в договоре. Получить обратно все деньги практически невозможно.

Еще один важный момент на стадии заключения договора — вознаграждение риэлтера. На практике он, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза «цена покупки квартиры не превышает…» — можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлтеров откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такой возможности, необходимо обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтера в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтера никак не связана с ценой жилья). Самое главное, нужно указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента, требуйте их постатейного перечня в договоре). Заключая договор, риэлтер потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно 500—1000 долларов, в зависимости от цены квартиры и сложности поиска.

СОВЕТ ЮРИСТА

Рекомендуется включить в договор следующие положения:

Риэлтер обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно).

В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтер обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку.

Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтером работы.

Самый важный вопрос — несет ли риэлтер ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтер отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми). В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтера носит скорее моральный характер: допущенные ошибки — это тяжелый удар по репутации фирмы. Возмещать причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлтерской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте.